--- id: imobiliario/imoveis-em-pauta-captacao industria: Imobiliário uso: comum esforco: médio grao: Imóvel x mudança de status (evento); imóvel x mês para a foto da carteira --- # Imóveis em pauta e captação Quantos imóveis entraram e saíram de pauta no mês, quanto VGV está disponível e quem captou, com o histórico de status que o CRM não guarda. ## Resumo executivo **Para quem:** Imobiliárias de venda e locação de terceiros que precisam acompanhar a carteira de imóveis disponíveis e a captação. **O que resolve** - A imobiliária sabe quantos imóveis entraram e saíram de pauta em cada mês, mesmo com o CRM guardando só o status de hoje. - O VGV em pauta conta só imóveis da casa, sem unidades de lançamento e carteiras de parceiros. - Imóveis duplicados entre agências e cadastros fantasmas param de inflar a carteira. **Por que importa:** A carteira em pauta é o estoque da imobiliária: sem imóvel bom não há venda. Captação é meta de corretor e de agência, e só dá para cobrar se a entrada for medida do mesmo jeito todo mês. A mesma definição de disponível alimenta o site, os portais e o agente de atendimento. **Perguntas de negócio que responde** - Quantos imóveis entraram e saíram de pauta neste mês, por agência e captador? - Quanto VGV temos em pauta hoje, por bairro e tipo de imóvel? - Quais bairros têm muita procura e pouca oferta na carteira? - Por que os imóveis estão saindo de pauta: venda, retirada pelo proprietário ou outro motivo? - Quantos imóveis estão no site sem proprietário cadastrado? - Quanto tempo um imóvel fica em pauta até vender? **O que você precisa** - CRM de imóveis conectado (Vista, Bitrix24 com SPA de imóvel, CasaSoft ou Imobzi) - A lista de status que contam como em pauta e como saída, aprovada pela gerência - A tabela de bairro para agência, se a imobiliária tem várias agências **O que você recebe** - Uma tabela de eventos com cada mudança de status de cada imóvel - Uma foto mensal da carteira com estoque e VGV em pauta - Entradas e saídas por mês, agência, captador e motivo - Listas de pendência: sem proprietário, sem valor, fora do site, duplicados ## Detalhado ### O problema O CRM de imóveis mostra só o status de hoje. Quando um imóvel sai de pauta, a data e o motivo se perdem, e ninguém consegue dizer quantos entraram ou saíram no mês passado. A tabela da API ainda traz cadastros antigos, o mesmo apartamento aparece captado por duas agências e o valor chega como texto. O VGV em pauta fica inflado e a meta de captação vira discussão. ### Regras de negócio 1. **Grave o histórico de status você mesmo.** A cada carga, compare o status de cada imóvel com o último registrado e grave uma linha só quando mudar: código, status anterior, status novo e data. Use como data o horário da versão da tabela de origem (o timestamp da última escrita da tabela), e não a hora em que a transformação rodou. Quando o CRM tem histórico nativo, como o stage_history do SPA de imóvel no Bitrix24, use ele. (Evite: Contar entradas do mês pelo status atual e pela data de atualização do cadastro.) 2. **Em pauta é uma lista fechada de status.** Em pauta para venda = status de venda ativa (por exemplo, 'Venda', 'Venda e Aluguel', 'Em negociação') e exibir_no_site = 'Sim'. Em negociação segue em pauta. Saída é a primeira mudança para um status fora da lista. Status intermediários, como pendente, são decisão da casa: declare se ficam em pauta. Site, portais e agente de IA usam a mesma lista. (Evite: Cada painel com seu próprio filtro de status.) 3. **Entrada em pauta tem uma data oficial.** No Vista, a data de agenciamento é a do prontuário com assunto 'Colocado para venda'. No Bitrix24, é a primeira entrada na etapa de imóveis em pauta do stage_history do SPA de imóvel (a menor data). Sem nenhum dos dois, é a primeira mudança registrada para um status em pauta. Reentrada depois de uma saída conta como nova entrada, sinalizada. (Evite: Usar data_cadastro do imóvel como entrada em pauta.) 4. **VGV em pauta só da carteira da casa.** Some o valor de venda só de imóveis captados pela própria imobiliária. Ficam fora: unidades de lançamento (categoria 'Empreendimento'), que têm estoque próprio, e imóveis de carteiras de parceiros ou de outra marca cadastrados no mesmo CRM, identificados pela agência captadora. Mostre esses grupos em colunas próprias, nunca somados no VGV da casa. (Evite: Somar valor_venda de todo imóvel com status de venda.) 5. **Valor chega como texto.** valor_venda vem vazio, com a moeda grudada ('450000|BRL') ou no formato brasileiro com ponto e vírgula. Corte no '|', troque vazio por nulo e converta para número antes de somar. Imóvel sem valor fica fora do VGV e entra numa lista de pendência, não como zero escondido na média. (Evite: CAST direto do texto, com vazio virando zero.) 6. **Use a carteira viva, não a tabela da API.** A tabela de imóveis da API traz cadastros antigos, testes e imóveis que já saíram. Num caso real, a tabela crua tinha quase três vezes mais linhas que a carteira ativa. Defina a carteira viva pela lista de status e exibição no site, ou pela lista de imóveis atuais quando o CRM oferecer, e use só ela para estoque e VGV. A tabela crua serve para enriquecer com atributos. (Evite: Contar o estoque pela tabela crua de imóveis.) 7. **Imóvel único pelo endereço normalizado.** O mesmo imóvel pode estar cadastrado por várias agências ou franquias, com códigos diferentes. Normalize a rua, tire zeros à esquerda do número, extraia o número do apartamento do complemento e use bloco, bairro, cidade, UF e categoria. Os códigos que caem no mesmo endereço formam um imóvel único, com a lista de códigos ao lado. (Evite: Um código, um imóvel.) 8. **Agência vem do bairro.** Quando a imobiliária tem várias agências, a agência responsável vem de uma tabela de bairro para agência mantida pela gerência, e não do campo livre do cadastro. Bairro novo sem par aparece como 'Sem agência' até ser classificado. Para comparar oferta e procura, agrupe as categorias em Apartamentos, Casas, Lotes, Comercial e Outros. (Evite: Agência pelo texto digitado no cadastro do imóvel.) 9. **Migração de CRM com chave compatível.** Quando a carteira migra de CRM (por exemplo, do Vista para o Bitrix24), crie um código compatível: use o id externo que guarda o código antigo e, sem ele, o id novo com um prefixo. Una o histórico dos dois CRMs por essa chave, com a origem marcada, para a série mensal não ter um degrau no mês da migração. (Evite: Começar a série do zero no CRM novo.) 10. **Captação é do captador, não do corretor atual.** Entradas em pauta contam para o agenciador ou captador do imóvel, gravado na entrada. O corretor responsável pode mudar depois e não leva a captação. Usuários institucionais (nome da imobiliária, 'Lançamentos', marcadores de saída) ficam fora do ranking. No pipeline de captação de proprietário, leads perdidos por 'imóvel já está em pauta' não contam como captação perdida. (Evite: Ranking de captação pelo corretor responsável de hoje.) ### Como ler o status do imóvel Exemplo de lista fechada; os nomes variam por CRM e precisam ser aprovados pela casa. - **Venda, Venda e Aluguel + exibir_no_site = 'Sim'** → Em pauta para venda - **Em negociação** → Segue em pauta - **Aluguel + exibir_no_site = 'Sim'** → Em pauta para locação - **Pendente** → Decisão da casa, declarada - **Vendido, Alugado** → Saída por negócio fechado - **Suspenso, Retirado, Inativo** → Saída sem negócio - **categoria = 'Empreendimento'** → Fora do VGV da casa: estoque de lançamento - **agência captadora de parceiro** → Fora do VGV da casa: carteira de terceiro - **exibir_no_site = 'Não'** → Fora do site, dos portais e do agente - **codigo_proprietario vazio ou '0'** → Pendência de cadastro ### Definições | Métrica | Definição | |---|---| | Entradas em pauta | imóveis distintos da carteira da casa com data oficial de entrada no mês, sem categoria empreendimento, por agência e captador | | Saídas de pauta | imóveis distintos cuja primeira mudança para status fora da pauta caiu no mês, por motivo ou status de destino | | Estoque em pauta | imóveis distintos em pauta no último dia do mês, pela foto mensal da carteira viva | | Saldo da carteira | entradas menos saídas no mês | | VGV em pauta | soma do valor de venda numérico dos imóveis em pauta da carteira da casa na data de corte, sem lançamentos e parceiros | | Tempo em pauta | dias entre a entrada oficial e a saída; imóvel ainda em pauta medido até hoje e sinalizado | | Imóveis sem proprietário | imóveis com exibir_no_site = 'Sim' e codigo_proprietario vazio ou '0' | | Captações por captador | entradas no mês atribuídas ao agenciador gravado na entrada, sem usuários institucionais | ### Armadilhas - **Histórico que começa hoje.** A foto diária só foi ligada quando a diretoria pediu o número, e o primeiro ano não tinha entradas nem saídas. Como evitar: Ligue o histórico logo; para o passado, reconstrua pelos prontuários ou pelo stage_history e marque como reconstruído. - **Mudança no dia errado.** A transformação rodava horas depois da carga, e mudanças feitas à noite caíam no dia seguinte. Como evitar: Date o evento pelo horário da versão da tabela de origem. - **Carteira três vezes maior.** O estoque foi contado na tabela crua da API, com imóveis fantasmas e antigos. Como evitar: Conte só a carteira viva e use a tabela crua para atributos. - **Mesmo apartamento em duas agências.** Um imóvel captado por duas agências da rede entrou duas vezes no VGV em pauta. Como evitar: Agrupe por endereço normalizado com o apartamento extraído do complemento. - **Degrau na migração.** Depois da troca de CRM, toda a carteira apareceu como entrada nova no mês da migração. Como evitar: Chave compatível entre os CRMs e histórico unido com a origem marcada. - **Imóvel no site sem dono.** Imóveis exibidos no site não tinham proprietário cadastrado, e o corretor não tinha a quem ligar quando surgia uma proposta. Como evitar: Lista diária de pendências de cadastro para a gerência. ### Teste de aceitação - [ ] Para cada agência, estoque do fim do mês anterior + entradas - saídas = estoque do fim do mês. - [ ] O estoque em pauta de hoje é igual à contagem de imóveis com status em pauta e exibir_no_site = 'Sim' no CRM (diferença zero). - [ ] Nenhum código aparece em dois imóveis únicos, e o VGV em pauta não soma o mesmo endereço duas vezes. - [ ] Toda saída tem data e motivo ou status de destino. - [ ] O VGV em pauta não inclui imóveis da categoria empreendimento nem de carteira de parceiro. ### Context document ```text Imóveis em pauta e captação - Em pauta para venda = status 'Venda', 'Venda e Aluguel' ou 'Em negociação' e exibir_no_site = 'Sim'. A lista oficial da casa está abaixo; não invente status. - Entradas e saídas vêm da tabela de eventos de status, nunca do status atual. Se o mês pedido é anterior ao início do histórico, diga isso. - Data de entrada: prontuário 'Colocado para venda' (Vista) ou primeira entrada na etapa em pauta do stage_history (Bitrix24). - Saída = primeira mudança para status fora da pauta. Informe o motivo ou o status de destino. - VGV em pauta = soma do valor de venda numérico da carteira da casa. Fora: categoria 'Empreendimento' e carteiras de parceiros. - valor_venda chega como texto ('valor|BRL' ou vazio): imóvel sem valor é pendência, não zero. - Imóvel único = endereço normalizado (rua, número sem zeros à esquerda, apartamento, bloco, bairro, cidade, categoria). - Agência = tabela de bairro para agência. - Captação conta para o captador gravado na entrada, sem usuários institucionais. Exceções por cliente: - : status em pauta = ; '' fica em pauta por decisão da gerência. - : agência captadora é carteira de parceiro e fica fora do VGV da casa. - : histórico de status disponível a partir de . ``` ### Variações - **Locação:** A mesma lógica com status de locação: alugado é saída por negócio fechado e a carteira mede o valor total de aluguel disponível. - **Imóveis administrados:** Para gestão de temporada ou locação, uma foto diária com datas de ativação, inativação e churn de cada imóvel sob gestão. - **Pauta x procura:** Cruze a carteira em pauta com os leads compradores por bairro, tipo e faixa de valor para direcionar a captação.