Imóveis em pauta e captação

A cada carga, compare o status de cada imóvel com o último registrado e grave uma linha só quando mudar: código, status anterior, status novo e data. Use como data o horário da versão da tabela de origem (o timestamp da última escrita da tabela), e não a hora em que a transformação rodou. Quando o CRM tem histórico nativo, como o stage_history do SPA de imóvel no Bitrix24, use ele.

Em pauta para venda = status de venda ativa (por exemplo, 'Venda', 'Venda e Aluguel', 'Em negociação') e exibir_no_site = 'Sim'. Em negociação segue em pauta. Saída é a primeira mudança para um status fora da lista. Status intermediários, como pendente, são decisão da casa: declare se ficam em pauta. Site, portais e agente de IA usam a mesma lista.

No Vista, a data de agenciamento é a do prontuário com assunto 'Colocado para venda'. No Bitrix24, é a primeira entrada na etapa de imóveis em pauta do stage_history do SPA de imóvel (a menor data). Sem nenhum dos dois, é a primeira mudança registrada para um status em pauta. Reentrada depois de uma saída conta como nova entrada, sinalizada.

Some o valor de venda só de imóveis captados pela própria imobiliária. Ficam fora: unidades de lançamento (categoria 'Empreendimento'), que têm estoque próprio, e imóveis de carteiras de parceiros ou de outra marca cadastrados no mesmo CRM, identificados pela agência captadora. Mostre esses grupos em colunas próprias, nunca somados no VGV da casa.

valor_venda vem vazio, com a moeda grudada ('450000|BRL') ou no formato brasileiro com ponto e vírgula. Corte no '|', troque vazio por nulo e converta para número antes de somar. Imóvel sem valor fica fora do VGV e entra numa lista de pendência, não como zero escondido na média.

A tabela de imóveis da API traz cadastros antigos, testes e imóveis que já saíram. Num caso real, a tabela crua tinha quase três vezes mais linhas que a carteira ativa. Defina a carteira viva pela lista de status e exibição no site, ou pela lista de imóveis atuais quando o CRM oferecer, e use só ela para estoque e VGV. A tabela crua serve para enriquecer com atributos.

O mesmo imóvel pode estar cadastrado por várias agências ou franquias, com códigos diferentes. Normalize a rua, tire zeros à esquerda do número, extraia o número do apartamento do complemento e use bloco, bairro, cidade, UF e categoria. Os códigos que caem no mesmo endereço formam um imóvel único, com a lista de códigos ao lado.

Quando a imobiliária tem várias agências, a agência responsável vem de uma tabela de bairro para agência mantida pela gerência, e não do campo livre do cadastro. Bairro novo sem par aparece como 'Sem agência' até ser classificado. Para comparar oferta e procura, agrupe as categorias em Apartamentos, Casas, Lotes, Comercial e Outros.

Quando a carteira migra de CRM (por exemplo, do Vista para o Bitrix24), crie um código compatível: use o id externo que guarda o código antigo e, sem ele, o id novo com um prefixo. Una o histórico dos dois CRMs por essa chave, com a origem marcada, para a série mensal não ter um degrau no mês da migração.

Entradas em pauta contam para o agenciador ou captador do imóvel, gravado na entrada. O corretor responsável pode mudar depois e não leva a captação. Usuários institucionais (nome da imobiliária, 'Lançamentos', marcadores de saída) ficam fora do ranking. No pipeline de captação de proprietário, leads perdidos por 'imóvel já está em pauta' não contam como captação perdida.